Er verschijnen bijna dagelijks berichten in alle media met betrekking tot het gebrek aan woningen met name voor starters en senioren. In Drenthe bijvoorbeeld tracht de Provincie middels krachtige berichten de markt op te stuwen. In die berichten worden ook vooral de gemeenten benoemd en wordt hulp aangeboden. Dat is op zich een goed gebaar maar deze berichten alleen zijn niet voldoende. Er moet iets structureels veranderen in bouwend Nederland.
Onderzoek van de huidige nieuwbouwmarkt leidt tot enkele opmerkelijke conclusies. Ten eerste dat niet de bouw van de woningen zelf het grootste struikelblok is want er is voldoende capaciteit bij bouwbedrijven. Een grote uitdaging zit hem in het vrijmaken of verwerven van bouwgrond en de prijzen voor deze bouwgrond, maar ook gemeentes die wordt beperkt door lokale en landelijke regelgeving. Maar het ontbreekt ook vaak aan visie en daadkracht om bouwplannen sneller groen licht te geven.
Grondspeculatie is één van de grote struikelblokken in de woningbouwopgaaf. Ook de gemeente is grondspeculant maar dat is te verdedigen: gemeenten in Nederland krijgen steeds minder geld van de centrale overheid en moeten dientengevolge zelf steeds meer de broek op houden. En dan is in-en verkoop van grond één van de mogelijkheden om inkomsten te genereren. Doch ook bij de gemeente moeten de verkoopprijzen van bouwgrond acceptabel voor de haar burgers blijven. Door als groep zelf te ontwikkelen kan de gemeente een korting verlenen op de vierkante meterprijs.
Naast gemeentes zijn er ook veel projectontwikkelaars actief. Zij zoeken in de markt naar landbouwgrond en speculeren op mogelijke bouw op die locaties. Er liggen veel bouwgronden in de kast bij ontwikkelaars die wachten op het juiste moment of deze te verzilveren.
In de vele gesprekken met ontwikkelaars komt ook duidelijk naar voren dat men eigenlijk geen starters en seniorenwoningen wil bouwen simpelweg om dat daar (aldus de ontwikkelaars) te weinig aan te verdienen is. Vrijstaande woningen, geschakelde gezinswoningen, 2 onder 1 kap woningen en appartementen zijn de woningen die de meeste project ontwikkelaars bouwen. Dus senioren (levensloopbestendige vrijstaande of geschakelde woningen) en starters komen bijna niet aan bod. Letterlijk zeggen de meeste ontwikkelaars dus: voor ons geen senioren en starterswoningen laat anderen dat maar doen. En die anderen zijn dan de woningcorporaties of de sporadische ontwikkelaar die wel een sociale insteek heeft. Dit is één van de redenen waarom het aantal CPO’s in heel Nederland razendsnel stijgt, veel zijn het wachten zat en starten zelf initiatieven. CPO-initiatieven zijn meestal senioren die tijd en geld hebben om een plan te ontwikkelen: starter CPO’s zijn er praktisch niet en dat is vrij logisch gegeven bovenstaand.
Hoe dan wel? Ten eerste moet de grondprijs naar beneden en dat betekent dat er een ander type ontwikkelaar moet opstaan. Een ontwikkelaar met een sociale insteek. Net als bij de vergroening van de wereldeconomie en het besef dat je als ondernemer ook daar geld mee kunt verdienen, zal ook dit de bouweconomie langzaam evolueren naar een ander model. De centrale en provinciale overheid dient hierin een stuwende rol te nemen, helaas blijkt dat in de praktijk een groot probleem vooral doordat men zich dient te houden aan verouderde maar helaas nog steeds actieve regelgeving maar ook door gebrek aan mankracht, daadkracht, visie en kennis bij de gemeente. Dit is ook het resultaat van decennialang privatiseren en uitdunnen van de overheid, dat krijgt de samenleving nu in alle geledingen betaald, dus ook de bouweconomie. Opschalen van de gemeentelijke apparaten welke zich bezighouden met bouwvergunningen is maar niet zo gedaan en eigenlijk ook niet nodig. Om de bouw van woningen te stuwen moeten de gemeentelijke afdelingen schouder aan schouder werken met partijen die plannen ontwikkelen. De praktijk echter is in veel gevallen anders: er wordt eerst gekeken wat er niet kan aan de hand van een stedenbouwkundige visie. En die visie wordt niet zomaar losgelaten, daar is heel veel voor nodig als het al lukt. Praktijkvoorbeelden zijn er meer dan genoeg bij elke ontwikkelaar.
Wat doen de woningbouwcorporaties? Uit gesprekken met marktpartijen, wethouders en ambtenaren komt naar voren dat woningbouwcorporaties grote moeite hebben om nieuwbouw te realiseren. En dat dan ook nog eens betaalbaar doen is helemaal vers 2. De huidige corporaties functioneren niet meer, een enkele daargelaten. Ook hier is maar 1 antwoord: er moeten nieuwe corporaties organisaties komen die weer als vroeger vanuit de bevolking of de gemeente worden opgezet. Naast de explosieve groei van CPO’s en het achterblijven van productie van nieuwbouw door bestaande woningbouwcorporaties zien ook CCO ’s het levenslicht zien (CCO is de afkorting van Collectief Coöperatief Opdrachtgeverschap). Bij deze vorm bouwen particulieren samen hun eigen huurwoning en vormen hun eigen woningbouwcoöperatie.
Bouwteam CPO. Om alle zaken onder controle te krijgen en houden is het van belang om tijdig te spreken met uitvoerende partijen. De participerende Architect dient kennis te hebben van moderne circulaire bouwsystemen. Het aloude aanbesteden van een woning of project waarbij meestal op de diepste prijs wordt gemikt resulteert altijd ook in bouwen met een achterhaald bouwsysteem. Voor het bouwen van moderne woningen moet eerst gekeken worden naar de trias energetica. Dat bepaalt hoe energiearm een woning uiteindelijk opereert. Dan blijken ge-isoleerde en lichte bouwsystemen als Houtskeletbouw en Staalframebouw het allerbeste uitgangspunt. Verwarmen van deze woningen gaat met zeer weinig energie gepaard maar bovenal wordt koelen een stuk eenvoudiger en dus goedkoper. Bij de huidige klimaatsverandering een factor van belang. Door bouwgronden te verwerven en bouwkosten en bouwkwaliteit vooraf in te kaderen. Dit geeft CPO leden zekerheid op alle fronten.
Stichting ONZE STEE neemt het voortouw met ver doorgevoerde initiatieven niet alleen maar op papier maar ook in de praktijk. Samen met particuliere grondeigenaren worden nieuwe coalities gevormd. De gemeentelijke overheid is nu aan zet en zal actief worden gestimuleerd om sneller en meer actie te ondernemen met betrekking tot het goedkeuren van de bouwinitiatieven.